Modernisierungsmieterhöhung
Die Modernisierungsmieterhöhung erlaubt dem Vermieter, nach Durchführung einer baulichen Modernisierungsmaßnahme einen gesetzlich begrenzten Teil der auf die Wohnung entfallenden Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umzulegen. Nach § 559 BGB beträgt der Umlagesatz grundsätzlich acht Prozent. Kosten bloßer Erhaltung sind herauszurechnen, öffentliche Zuschüsse und bestimmte Drittmittel anzurechnen. Zusätzlich gelten absolute Kappungsgrenzen je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren sowie formelle Anforderungen an Berechnung, Erläuterung und Zugang der Erhöhungserklärung.
Umlagefähige Maßnahmen und Kosten
Maßgeblich sind Modernisierungen im Sinne von § 555b BGB, etwa nachhaltige Energieeinsparung oder Gebrauchswertverbesserung. Ohnehin fällige Erhaltungsarbeiten trägt der Vermieter selbst; bei gemischten Maßnahmen ist ihr Kostenanteil notfalls zu schätzen.
Berechnung und Kappung
Umlagefähig sind jährlich acht Prozent der bereinigten Kosten. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete grundsätzlich um höchstens drei Euro je Quadratmeter erhöhen; lag sie zuvor unter sieben Euro je Quadratmeter, beträgt die Grenze zwei Euro. Für bestimmte Heizungsmaßnahmen gilt eine zusätzliche Sondergrenze.
Erklärung und Härte
Die Erhöhung ist in Textform zu erklären und anhand tatsächlicher Kosten nachvollziehbar zu berechnen. Sie wird grundsätzlich mit Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet. Eine unzumutbare wirtschaftliche Härte kann entgegenstehen, wenn der Mieter sie nach den gesetzlichen Regeln rechtzeitig geltend macht.
Beispiel
Der Vermieter dämmt das Gebäude. Von 40.000 Euro entfallen 8.000 Euro auf ohnehin notwendige Fassadenreparaturen. Nur der bereinigte, auf die Wohnung verteilte Modernisierungsanteil darf Grundlage der Mieterhöhung sein.
Häufige Fragen
Dürfen Finanzierungskosten umgelegt werden?
Nein. Maßgeblich sind die gesetzlich anrechenbaren Maßnahmekosten.
Gilt die Mietpreisbremse?
Sie regelt die Anfangsmiete; die Modernisierungserhöhung folgt eigenen Grenzen.
Kann der Mieter die Berechnung prüfen?
Ja. Die Erklärung muss Kosten, Abzüge und Verteilung nachvollziehbar offenlegen.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.