Hypothek

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, durch das ein Grundstück zur Sicherung einer bestimmten Geldforderung belastet wird. Zahlt der Schuldner nicht, kann sich der Hypothekengläubiger unter den gesetzlichen Voraussetzungen aus dem Grundstück befriedigen. Kennzeichnend ist die Akzessorietät: Bestand, Umfang und Übertragung der Hypothek sind grundsätzlich an die gesicherte Forderung gebunden. Ihre Bestellung erfordert dingliche Einigung und Eintragung im Grundbuch; bei der Briefhypothek kommt regelmäßig die Übergabe des Hypothekenbriefs hinzu.

Gesetzlicher Inhalt

Nach § 1113 BGB wird das Grundstück so belastet, dass an den Gläubiger eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Hypothek sichert damit einen persönlichen Anspruch durch ein dingliches Verwertungsrecht. Auch künftige oder bedingte Forderungen können gesichert werden.

Bestellung der Hypothek

Die rechtsgeschäftliche Bestellung setzt nach §§ 873, 1113 BGB die Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Gläubiger sowie die Eintragung in das Grundbuch voraus. Eingetragen werden müssen insbesondere Gläubiger, Geldbetrag und gegebenenfalls Zinsen und Nebenleistungen. Die zugrunde liegende Forderung muss bestimmbar sein.

Brief- und Buchhypothek

Gesetzlicher Regelfall ist die Briefhypothek. Sie entsteht grundsätzlich erst mit Übergabe des Hypothekenbriefs an den Gläubiger. Wird die Brieferteilung durch Einigung und Grundbucheintragung ausgeschlossen, liegt eine Buchhypothek vor. Bei ihr richtet sich die Rechtsinhaberschaft allein nach Forderung und Grundbuch; ein Hypothekenbrief wird nicht ausgegeben.

Akzessorietät zur Forderung

Die Hypothek kann nicht unabhängig von der gesicherten Forderung bestehen. Entsteht die Forderung nicht, steht die Hypothek grundsätzlich dem Eigentümer zu. Erlischt die Forderung durch Erfüllung, wandelt sich das Recht regelmäßig in eine Eigentümergrundschuld um. Zahlungen und Einreden gegen die Forderung beeinflussen daher auch die Durchsetzbarkeit der Hypothek.

Übertragung

Nach § 1153 BGB geht die Hypothek mit der Abtretung der Forderung auf den neuen Gläubiger über. Forderung und Hypothek können grundsätzlich nicht getrennt übertragen werden. Bei der Briefhypothek verlangt § 1154 BGB regelmäßig eine schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Briefs; bei der Buchhypothek gelten die Vorschriften über Einigung und Grundbucheintragung entsprechend.

Haftung und Verwertung

Der Grundstückseigentümer muss nicht mit dem persönlichen Schuldner identisch sein. Der Schuldner haftet aus der Forderung mit seinem gesamten Vermögen; der Eigentümer haftet dinglich mit dem belasteten Grundstück. Bei Fälligkeit und Durchsetzbarkeit kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben, typischerweise durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Der Rang im Grundbuch bestimmt, in welcher Reihenfolge Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden.

Abgrenzung zur Grundschuld

Die Grundschuld setzt ihrem gesetzlichen Inhalt nach keine Forderung voraus und ist daher nicht akzessorisch. Wird sie zur Kreditsicherung eingesetzt, stellt eine Sicherungsvereinbarung die schuldrechtliche Verbindung zur Forderung her. Wegen ihrer größeren Flexibilität wird in der Finanzierungspraxis meist die Sicherungsgrundschuld und seltener die Hypothek verwendet.

Beispiel

Bank B gewährt S ein Darlehen. Eigentümer E bestellt zur Sicherung eine Hypothek an seinem Grundstück. Gerät S nach Fälligkeit in Verzug, kann B S aus dem Darlehensvertrag in Anspruch nehmen und bei Vorliegen eines Vollstreckungstitels die Verwertung des Grundstücks betreiben. E haftet dinglich, auch wenn er nicht Darlehensschuldner ist.

Häufige Fragen

Geht das Grundstück bei Bestellung auf den Gläubiger über?

Nein. Der Eigentümer behält das Eigentum; die Hypothek begründet lediglich ein beschränktes dingliches Verwertungsrecht.

Kann eine Hypothek ohne Forderung übertragen werden?

Grundsätzlich nein. Nach § 1153 Abs. 2 BGB können Forderung und Hypothek nicht voneinander getrennt übertragen werden.

Was geschieht nach vollständiger Rückzahlung?

Die persönliche Forderung erlischt. Die Hypothek fällt rechtlich dem Eigentümer zu und besteht regelmäßig als Eigentümergrundschuld fort, bis sie gelöscht oder anderweitig verwendet wird.

Weiterführende Quellen

Grundlage sind § 1113 BGB, § 1115 BGB und § 1153 BGB. Weitere sachenrechtliche Grundlagen erläutert zivilrecht-faq.de.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.