Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Beide Bestandteile bilden eine untrennbare rechtliche Einheit: Das Sondereigentum kann nicht ohne den Miteigentumsanteil veräußert oder belastet werden. Wohnungseigentum entsteht durch vertragliche Einräumung zwischen Miteigentümern oder durch Teilung des Alleineigentümers sowie die Anlegung eines besonderen Wohnungsgrundbuchs.

Rechtsgrundlage und Struktur

Die maßgebliche Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), nicht allein das Bürgerliche Gesetzbuch. Wohnungseigentum verbindet individuelles Sondereigentum an bestimmten Räumen mit einem Bruchteil am Grundstück und am übrigen Gebäude. Dadurch kann eine Wohnung selbstständig veräußert, vererbt und mit Grundpfandrechten belastet werden, obwohl das Gebäude auf einem einheitlichen Grundstück steht.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Sondereigentum

Sondereigentum umfasst die im Aufteilungsplan bestimmten Wohnräume und solche Gebäudebestandteile, die verändert oder beseitigt werden können, ohne Bestand, Sicherheit, gemeinschaftlichen Gebrauch, Rechte anderer oder die äußere Gestaltung über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen. Typische Beispiele sind nichttragende Innenwände, Bodenbeläge und Innentüren innerhalb der Wohnung.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück und alle Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zwingend gemeinschaftlich bleiben insbesondere konstruktiv notwendige oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Teile. Dazu zählen regelmäßig Dach, tragende Wände, Fassade, Treppenhaus sowie gemeinschaftliche Versorgungsleitungen.

Die räumliche Lage innerhalb einer Wohnung entscheidet nicht allein. Eine tragende Wand oder eine gemeinschaftliche Steigleitung bleibt Gemeinschaftseigentum, obwohl sie sich im Bereich des Sondereigentums befindet. Vereinbarungen können sondereigentumsfähige Bestandteile dem Gemeinschaftseigentum zuordnen, zwingendes Gemeinschaftseigentum aber nicht zu Sondereigentum erklären.

Abgrenzung zum Teileigentum

Teileigentum ist nach § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, ebenfalls verbunden mit einem Miteigentumsanteil. Beispiele sind Läden, Praxen oder Lagerräume. Rechtlich gelten die Vorschriften über Wohnungseigentum grundsätzlich entsprechend; die vereinbarte Zweckbestimmung kann die zulässige Nutzung begrenzen.

Entstehung des Wohnungseigentums

Vertragliche Einräumung nach § 3 WEG

Mehrere Miteigentümer können durch Einigung jedem Miteigentümer Sondereigentum an bestimmten Räumen zuordnen. Die Einigung bedarf der Form der Auflassung und muss in das Grundbuch eingetragen werden. Sondereigentum soll grundsätzlich nur an abgeschlossenen Wohnungen oder Räumen begründet werden.

Teilung nach § 8 WEG

Ein Alleineigentümer kann das Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile teilen und jeden Anteil mit Sondereigentum verbinden. Zentrale Unterlagen sind die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Für jede Einheit wird ein Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt.

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Mit der Aufteilung entsteht die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ihr obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Sie erwirbt Rechte, geht Verbindlichkeiten ein und wird grundsätzlich durch den Verwalter vertreten. Das Gemeinschaftsvermögen ist vom persönlichen Vermögen der einzelnen Wohnungseigentümer zu unterscheiden.

Beschlüsse, Verwaltung und Kosten

Die Wohnungseigentümer regeln die ordnungsmäßige Verwaltung insbesondere durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Dazu gehören Erhaltung, Versicherung, Wirtschaftsplan und Rücklagen. Die Kosten werden grundsätzlich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen verteilt; § 16 Abs. 2 WEG ermöglicht für einzelne Kosten oder Kostenarten abweichende Beschlüsse.

Nutzung und Pflichten

Jeder Wohnungseigentümer darf mit seinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren und das Gemeinschaftseigentum mitgebrauchen. Grenzen folgen aus Gesetz, Vereinbarungen, wirksamen Beschlüssen und den Rechten anderer. Er muss insbesondere Einwirkungen unterlassen, die das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß überschreiten, und erforderliche Erhaltungsmaßnahmen dulden.

Beispiel

Ein Alleineigentümer teilt ein Mehrfamilienhaus nach § 8 WEG in vier Wohnungen. Jede Wohnung erhält ein eigenes Wohnungsgrundbuch und ist mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden. Der Bodenbelag einer Wohnung kann Sondereigentum sein; die darunterliegende Geschossdecke bleibt wegen ihrer konstruktiven Funktion Gemeinschaftseigentum. Über deren Sanierung entscheidet daher die Gemeinschaft, nicht der einzelne Wohnungseigentümer allein.

Häufige Fragen

Gehört eine Eigentumswohnung nur ihrem Wohnungseigentümer?

Die Räume stehen in seinem Sondereigentum. Grundstück und gemeinschaftliche Gebäudeteile gehören ihm dagegen nur anteilig gemeinsam mit den übrigen Wohnungseigentümern.

Kann Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil verkauft werden?

Nein. § 6 WEG verbindet beide Bestandteile untrennbar miteinander.

Ist jeder Raum einer Wohnanlage Wohnungseigentum?

Nein. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume können Teileigentum sein; konstruktiv notwendige und gemeinschaftlich genutzte Bestandteile bleiben Gemeinschaftseigentum.

Rechtsgrundlagen und Vertiefung

Maßgeblich sind insbesondere § 1 WEG, § 3 WEG, § 5 WEG, § 8 WEG und § 18 WEG. Eine zivilrechtliche Einordnung bietet zivilrecht-faq.de.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.