Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse begrenzt bei der Wiedervermietung von Wohnraum in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die zulässige Anfangsmiete grundsätzlich auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Rechtsgrundlage sind §§ 556d bis 556g BGB. Ausnahmen gelten insbesondere für bestimmte hohe Vormieten, Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Der Mieter kann überhöhte Beträge unter den gesetzlichen Voraussetzungen zurückverlangen.
Anwendungsbereich
Die Begrenzung gilt nur, wenn das Bundesland das Gebiet wirksam durch Verordnung bestimmt hat. Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die häufig mit einem Mietspiegel ermittelt wird. Maßgeblich ist die vereinbarte Nettokaltmiete bei Beginn des Mietverhältnisses.
Ausnahmen und Auskunft
Eine zulässige höhere Vormiete kann geschützt sein. Die Regelung gilt außerdem nicht für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete Wohnungen sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Will der Vermieter sich auf eine Ausnahme berufen, treffen ihn gesetzliche Auskunftspflichten.
Rechtsfolgen
Die Vereinbarung bleibt nur insoweit unwirksam, wie die zulässige Miete überschritten wird. Rückforderung setzt die gesetzlichen Anforderungen des § 556g BGB voraus. Daneben können Auskunftsansprüche bestehen.
Beispiel
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 10 Euro je Quadratmeter. Ohne Ausnahme darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens 11 Euro betragen. Verlangt der Vermieter 13 Euro, ist der Mehrbetrag nicht allein deshalb wirksam, weil er im Mietvertrag steht.
Häufige Fragen
Gilt die Bremse bei jeder Mieterhöhung?
Nein. Sie betrifft die Miethöhe bei Mietbeginn; spätere Erhöhungen folgen anderen Vorschriften.
Ist jede Neubauwohnung erfasst?
Nein. Für erstmals nach dem Stichtag genutzte und vermietete Wohnungen gilt eine Ausnahme.
Welche Miete ist Vergleichsmaßstab?
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.