Schonfristzahlung
Die Schonfristzahlung ist die vollständige Befriedigung des Vermieters wegen fälliger Miete und Nutzungsentschädigung nach einer fristlosen Wohnraumkündigung wegen Zahlungsverzugs. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bezahlt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Die Wirkung ist ausgeschlossen, wenn innerhalb der vorausgegangenen zwei Jahre bereits eine Kündigung auf diese Weise unwirksam wurde.
Frist und Umfang
Die Zweimonatsfrist beginnt nicht mit Zugang der Kündigung, sondern mit Rechtshängigkeit der Räumungsklage, regelmäßig also deren Zustellung. Sämtliche bis dahin fälligen Beträge, die für das Räumungsverlangen maßgeblich sind, müssen gedeckt sein; eine Teilzahlung genügt nicht.
Zahlung durch öffentliche Stellen
Statt tatsächlicher Zahlung reicht eine rechtsverbindliche Verpflichtung einer öffentlichen Stelle, etwa des Sozialleistungsträgers, zur vollständigen Befriedigung des Vermieters. Eine unverbindliche Prüfungs- oder Absichtserklärung genügt nicht.
Grenze bei ordentlicher Kündigung
Die gesetzliche Heilungswirkung erfasst die fristlose Kündigung. Eine daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung wird nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht automatisch unwirksam; ihr Verschuldenstatbestand ist eigenständig zu prüfen.
Beispiel
Nach Zustellung der Räumungsklage überweist der Mieter innerhalb von sechs Wochen sämtliche Rückstände und Nutzungsentschädigungen. Gab es in den letzten zwei Jahren keine frühere Schonfristheilung, entfällt die fristlose Kündigung.
Häufige Fragen
Reicht Zahlung vor Klagezustellung?
Ja, sofern sie vollständig ist; dann ist die Ausschlusswirkung erst recht vermieden.
Kann die Schonfrist wiederholt genutzt werden?
Nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Kündigung dadurch unwirksam wurde.
Beendet die Zahlung den Prozess sicher?
Nicht zwingend, besonders wenn hilfsweise ordentlich gekündigt wurde.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.