Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung
Die Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung schützt einen Wohnraummieter, wenn seine Wohnung nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wird. Der Erwerber kann sich für mindestens drei Jahre seit der Veräußerung nicht auf Eigenbedarf oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung berufen. Landesregierungen dürfen die Frist in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern. § 577a BGB erfasst außerdem bestimmte wirtschaftlich vergleichbare Veräußerungen an Personengesellschaften oder mehrere Erwerber.
Voraussetzungen und Fristbeginn
Der Mieter muss die Wohnung bereits bewohnen, bevor Wohnungseigentum begründet und die Einheit verkauft wird. Die Sperre beginnt mit der ersten Veräußerung nach Umwandlung, regelmäßig mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ein bloßer Umwandlungsbeschluss löst sie noch nicht aus.
Geschützte Kündigungsgründe
Gesperrt sind die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und die Verwertungskündigung nach Nr. 3. Andere wirksame Kündigungsgründe, insbesondere erhebliche Vertragspflichtverletzungen, werden nicht ausgeschlossen.
Verlängerung durch Landesrecht
In Gebieten, in denen ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, kann eine Landesverordnung die Sperrfrist bis auf zehn Jahre ausdehnen. Maßgeblich sind Lage der Wohnung und die im Kündigungszeitpunkt geltende Verordnung.
Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus wird während eines bestehenden Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Nach Verkauf verlangt der Erwerber sofort wegen Eigenbedarfs die Räumung. Innerhalb der örtlich geltenden Sperrfrist ist diese Kündigung ausgeschlossen.
Häufige Fragen
Verhindert die Sperrfrist den Verkauf?
Nein. Sie beschränkt nur bestimmte Kündigungsrechte des Erwerbers.
Gilt sie bei bereits bestehendem Wohnungseigentum?
Grundsätzlich nicht, wenn die Wohnung schon vor Überlassung an den Mieter umgewandelt war.
Ersetzt sie die Kündigungsfrist?
Nein. Nach Ablauf der Sperre muss zusätzlich die normale Kündigungsfrist eingehalten werden.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.