Mietrückstand
Mietrückstand bezeichnet die fällige, aber nicht vollständig erfüllte Zahlungspflicht des Mieters aus einem Mietverhältnis. Er kann Grundmiete, vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen oder wirksam erhöhte Miete betreffen. Wohnraummiete ist grundsätzlich spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten. Umfang und Dauer des Rückstands entscheiden darüber, ob der Vermieter Zahlung, Verzugszinsen, eine ordentliche Kündigung oder bei Erreichen der gesetzlichen Schwellen sogar eine fristlose Kündigung verlangen beziehungsweise erklären kann.
Entstehung und Berechnung
Ein Rückstand setzt einen fälligen Anspruch voraus. Eine berechtigte Mietminderung reduziert die geschuldete Miete kraft Gesetzes; auch Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht oder eine Tilgungsbestimmung können die Berechnung beeinflussen. Unstreitige Teilzahlungen sind genau den Forderungsmonaten zuzuordnen.
Kündigungsrelevante Schwellen
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kommt eine fristlose Kündigung insbesondere bei erheblichen Rückständen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder bei einem Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten über mehr als zwei Termine in Betracht. Für Wohnraum ergänzt § 569 BGB die Regeln.
Weitere Folgen
Der Vermieter kann Zahlungsklage erheben und Verzugszinsen verlangen. Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis nur bei wirksamer Erklärung; für eine anschließende Räumungsklage gelten eigene Voraussetzungen.
Beispiel
Der Mieter zahlt zwei Monate gar nicht. Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten und bestehen keine durchgreifenden Minderungs- oder Aufrechnungsrechte, kann der Vermieter grundsätzlich außerordentlich kündigen.
Häufige Fragen
Zählt eine Nebenkostennachforderung?
Sie kann eine Geldforderung sein, zählt aber nicht ohne Weiteres wie laufende Miete zu jeder Kündigungsschwelle.
Ist eine Mahnung erforderlich?
Für die besonderen Kündigungstatbestände wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich nicht.
Heilt Nachzahlung jede Kündigung?
Nein. Die Schonfristzahlung betrifft vor allem die fristlose Wohnraumkündigung und hat gesetzliche Grenzen.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
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