Vorkaufsrecht der Gemeinde

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist das gesetzliche Recht, bei bestimmten Grundstückskaufverträgen anstelle des Käufers in den Kaufvertrag einzutreten. Es besteht nicht flächendeckend, sondern nur in den Fällen der §§ 24 und 25 BauGB. Die Gemeinde darf es grundsätzlich nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Ausschlussgründe, ein mögliches Abwendungsrecht des Käufers und das gesetzlich geregelte Verfahren begrenzen die Ausübung.

Gesetzliche Grundlagen

Allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB

§ 24 BauGB nennt die Gebiete und Grundstücke, für die ein Vorkaufsrecht kraft Gesetzes bestehen kann. Dazu gehören etwa Flächen für öffentliche Zwecke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, Grundstücke in Umlegungs-, Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten sowie bestimmte unbebaute Flächen in Wohngebieten. Beim Kauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten besteht dieses Recht nach § 24 Abs. 2 BauGB nicht.

Besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB

Zusätzliche Vorkaufsrechte kann die Gemeinde durch Satzung begründen. Das betrifft insbesondere unbebaute Grundstücke im Plangebiet oder Flächen, auf denen städtebauliche Maßnahmen vorbereitet werden. Die Satzung allein berechtigt noch nicht zur Ausübung in jedem Verkaufsfall.

Voraussetzungen der Ausübung

Die Ausübung muss nach § 24 Abs. 3 BauGB durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Die Gemeinde muss den beabsichtigten Verwendungszweck angeben. Eine bloße Erwerbsgelegenheit oder allgemeine Bodenbevorratung ohne tragfähigen städtebaulichen Zweck genügt nicht.

Ausschluss nach § 26 BauGB

Das Vorkaufsrecht ist beispielsweise bei bestimmten Verkäufen innerhalb der Familie ausgeschlossen. Es greift ferner grundsätzlich nicht, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen oder Zielen der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt wird und vorhandene Anlagen keine maßgeblichen Missstände oder Mängel aufweisen.

Abwendungsrecht des Käufers

Nach § 27 BauGB kann der Käufer die Ausübung in vielen Fällen abwenden. Dafür muss er in der Lage sein, das Grundstück binnen angemessener Frist entsprechend der baurechtlich bestimmten Nutzung zu verwenden oder vorhandene Missstände zu beseitigen, und sich rechtzeitig hierzu verpflichten. In den gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen besteht kein Abwendungsrecht.

Verfahren und Rechtswirkung

Verkäufer oder Käufer müssen der Gemeinde den Kaufvertrag unverzüglich mitteilen. Die Gemeinde hat grundsätzlich drei Monate Zeit. Sie übt das Recht durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer aus. Dadurch entsteht grundsätzlich ein Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde zu den Bedingungen des ursprünglichen Vertrags. Das Grundbuch verlangt für die Eintragung des ursprünglichen Käufers regelmäßig ein Negativzeugnis.

Gegen den Ausübungsbescheid kommt nach Maßgabe des Verfahrensrechts insbesondere eine Anfechtungsklage in Betracht. Streitpunkte sind häufig das Bestehen des Vorkaufsrechts, die Gemeinwohlrechtfertigung, Ausschlussgründe und die Frist.

Beispiel

Ein Investor kauft ein unbebautes Grundstück, das der Bebauungsplan als Fläche für eine Schule festsetzt. Nach Mitteilung des notariellen Vertrags prüft die Gemeinde § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Ist der Erwerb für die Planverwirklichung erforderlich und kein Ausschlussgrund gegeben, kann sie innerhalb von drei Monaten das Vorkaufsrecht ausüben. Bei dieser Fallgruppe ist das Abwendungsrecht nach § 27 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen.

Häufige Fragen

Hat die Gemeinde bei jedem Grundstücksverkauf ein Vorkaufsrecht?

Nein. Es muss ein gesetzlicher Tatbestand des § 24 BauGB oder eine wirksame Satzung nach § 25 BauGB vorliegen.

Kann die Gemeinde den Kaufpreis frei festsetzen?

Grundsätzlich gelten die Bedingungen des ursprünglichen Kaufvertrags. Unter den Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 oder 4 BauGB bestehen besondere Regeln zur Preisbestimmung.

Wie lange kann die Gemeinde entscheiden?

Grundsätzlich drei Monate ab ordnungsgemäßer Mitteilung des Kaufvertrags.

Kann der Käufer die Ausübung verhindern?

In vielen, aber nicht allen Fällen durch eine rechtzeitige und erfüllbare Abwendungsverpflichtung nach § 27 BauGB.

Quellen

§ 24 BauGB, § 25 BauGB, § 26 BauGB, § 27 BauGB und § 28 BauGB; ergänzend Bayerisches Kommunalrecht und Verwaltungsrecht FAQ.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.