Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Mietrecht
Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Mietrecht beendet ein Mietverhältnis, wenn der Mieter fällige Mietzahlungen in gesetzlich erheblichem Umfang nicht leistet. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erlaubt bei bestimmten Rückstandshöhen eine fristlose Kündigung; bei Wohnraum enthält § 569 BGB Ergänzungen. Daneben kann derselbe Zahlungsverzug eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter erheblicher Pflichtverletzung tragen. Beide Kündigungen haben unterschiedliche Voraussetzungen und werden durch eine spätere Zahlung nicht stets gleich behandelt.
Fristlose Kündigung
Sie ist insbesondere möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der gesamten Miete oder einem erheblichen Teil in Verzug ist oder sich über mehr als zwei Termine ein Rückstand von zwei Monatsmieten ansammelt. Eine vorherige Abmahnung ist in diesen Fällen grundsätzlich entbehrlich.
Ordentliche Kündigung
Bei Wohnraum kann ein schuldhafter, nicht unerheblicher Mietrückstand außerdem ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen. Die ordentliche Kündigung wahrt die Kündigungsfrist und verlangt eine einzelfallbezogene Bewertung von Höhe, Dauer und Verschulden.
Nachzahlung und Schonfrist
Eine vollständige Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung unwirksam machen. Nach der Rechtsprechung beseitigt sie eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht automatisch. Deren Wirksamkeit bleibt gesondert zu prüfen.
Beispiel
Der Mieter schuldet zwei volle Monatsmieten. Der Vermieter erklärt fristlos und hilfsweise ordentlich. Eine rechtzeitige vollständige Nachzahlung kann die fristlose Kündigung heilen; über die ordentliche Kündigung ist dennoch nach ihren eigenen Voraussetzungen zu entscheiden.
Häufige Fragen
Muss der Kündigungsgrund genannt werden?
Ja. Bei Wohnraum ist der maßgebliche Sachverhalt im Kündigungsschreiben anzugeben.
Welche Miete zählt?
Für die Schwellen ist grundsätzlich die vereinbarte Gesamtmiete einschließlich laufender Betriebskostenvorauszahlungen maßgeblich.
Darf der Vermieter selbst räumen?
Nein. Er benötigt nach ausbleibendem Auszug einen Räumungstitel.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.